Вещното право регламентира начините на придобиване и загубване на различните права върху една определена вещ – движима или недвижима. То представлява съвкупност от гражднанско-правни норми, които уреждат граждански правоотношения, имащи за свой предмет вещ. Вещното право е свързано с въпросите относно притежанието, придобиването на вещите и извличането на блага от тях. Носителят на едно вещно право може да го противопостави на всеки и да търси защита спрямо всяко посегателство върху него. Тук се засягат въпросите за защитата на притежанието на вещите, владението, ползването, разпореждането и т.н. Вещното право урежда различните форми на собственост, съсобственост и етажнна собственост.
Видове вещни права
- Правото на собственост е абсолютно, неограничено вещно право, което включва правото на владение, правото на ползване и правото на разпореждане. Закона за собствеността урежда така наречените ограничени вещни права или права върху чужда вещ.
- Правото на ползване се състои в правото да се използва определена вещ и да се получават добивите от нея. Правото да ползваш не е обвързано винаги с правото на собственост. Правото на ползване при недвижимите имоти се учредява с нотариална сделка.
- Сервитутни права са група отделни вещни права, които обслужват упражняването на друго вещно право. Такива са правото на преминаване, т.е. осигуряване на достъп до имот, правото на водопрекарване, правото да се прекарат съоръжения и други.
- Правото на надстрояване и пристрояване е ограничено вещно право, което дава възможност носителя му да надстрои или пристрои съществуваща сграда.
Разпореждане с вещи и имоти
Вещите и имотите са предмет на разпоредителните сделки. Съществуват различни механизми за осъществяване на разпореждането. В зависимост от различните житейски ситуации се препоръчват различните видове сделки. Такива са покупко-продажба, дарение, прехвърляне срещу определено задължение, замяна и други. Разпореждането с недвижим имот е комплексен и сложен процес, обвързан с набавяне, проверка и анализ на необходимите документи. Консултацията с адвокат от нашата кантора ще Ви помогне да вземете правилното решение и да си гарантирате сигурността и качеството на изпълнение.
Делба на недвижим имот
Делбата е способ за прекратяване на съсобствеността между две или повече лица. Общото притежание и управление на един имот често води до влошаване на личните взаимоотношения. До тук се стига поради взаимната обвързаност на лицата при управлението на общото имущество. Решението в този случай е делбата, която може да бъде доброволна или съдебна.
Поради многопластовия характер на съсобствеността, и в двата случая е необходима консултация с адвокат. Всеки съделител, въпреки волята на останалите съделители, може да иска прекратяване на съсобствеността по съдебен ред чрез извършването на съдебна делба. Съдебната делба протича в две фази.
- Първата фаза завършва с решение, с което се допуска делба. В тази фаза, съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти ще се извърши делбата, както и каква е частта на всеки сънаследник.
- Във втората фаза на съдебна делба, съдът съставя разпределителен протокол, с който осъществява разделяне на недвижимите имоти между съделителите.
Придобиване на имот по давност
Придобиването по давност е способ за придобиване право на собственост и други вещни права върху чужда вещ, чрез фактическо упражняване на тези права в продължение на определен от закона срок.
- Първият елемент от придобиването е упражняване на владение, което да е непрекъснато, трайно и явно.
- Вторият елемент от придобивната давност е изтичането на определен период от време, през който се упражнява владението. Срокът за недвижими имоти е 10 години за недобросъвестния владелец и 5 години за добросъвестния.
- Третият елемент е волеизявлението на владелеца. С придобивна давност могат да се придобиват само вещни права. Може да се придобива по давност право на строеж и право на ползване. По давност не могат да се придобиват облигационни права.
Нарушаване правото на собственост
При нарушаване на правото на собственост се търси защита по съдебен ред. Тя се осъществява с иск по чл. 109 от ЗС – така наречения негаторен иск, и с иск по чл. 108 от ЗС - ревандикационен иск. Правен интерес от защита по съдебен ред е налице, когато се оспорва правото на собственост - например друго лице се е снабдило с акт, който го признава за собственик на имота (нотариален акт по обстоятелствена проверка) или имотът се актува като държавен или общински и други. В този случай собственикът може да се защити като предяви установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 от ГПК. За да защити правата си, собственикът, на който е отнето владението или същото е нарушено, може да предяви владелческите искове по чл. 75 от ЗС или по чл. 76 от ЗС в зависимост от вида на нарушението и наличието на останалите предпоставки за предявяването им. Защитата на ограничените вещни права (правото на ползване, правото на строеж и сервитутните права), може да се осъществи с иск по чл. 108 от ЗС когато се касае за защита на построената вече сграда при реализирано право на строеж или относно защита на плодовете от имота, на които ползвателят става собственик.
